六月份民情信息

　　6月份，我市民情观察员收集、反映民情民意和为社会治理建言献策的内容，主要围绕物业管理问题，特别是业主委员会建设、化解物业管理纠纷、健全物业管理制度等方面。

　　一、破解业委会成立难题，让居民自治落到实处。近年来，珠海因成立业委会引发的业主与物业公司、开发商之间的纠纷和矛盾屡见不鲜。目前，我市成立业委员的住宅小区约占全市小区的二成左右，远低于全国平均水平。是什么原因导致业委会成立如此之难？一是成立业委会的门槛高、时间周期长。从首次设立业主大会的满足条件，到筹备小组、业委会成员的资格要求等都非常严格。在正常情况下，都要半年左右时间才能完成全部程序。期间，需要填报、审批、公示的各种书面材料多达39份之多。这意味着要花大量时间、精力投身其中，对于业主们来讲很难做到。二是镇街、社区居委会支持不到位。特别是当前社区居委会服务功能弱化，社区行政化倾向仍较严重，对协助业主成立业委会积极性不高（要花不少业余时间），提供的指导和实际帮助非常有限。三是部分物业公司或发展商的阻挠。多数小区群众自发成立业委会的目的，是为了监督和规范物业公司经营行为，有的甚至就是为了炒物业公司，所以自然会遭到物业公司的反对和阻挠。四是业主对社区公共事务参与度不高。由于搭建的公众社区参与平台较少，业主参与社区公共事务决策管理的渠道不足，加上得不到有效组织和发动，居民自治难以落到实处。

　　建议：一是政府在制定相关法律法规时，成立业委会的门槛不宜设得过高，适当降低门槛，合理放宽条件，科学优化流程，相关内容既要符合法律规范精神也要便于业主实际操作。二是政府部门要主动推动小区成立业委会，把业委会建设纳入镇街、居委会的日常重点工作，通过专题培训等方式，为业主提供必要的帮助，有条件的也可通过政府购买服务方式，聘请社会组织来专门指导和帮助业主成立业委会。三是加强行业自律，针对部分物业公司不履行自身职责，尤其是阻挠业主成立业委会甚至是威胁恫吓业主的不当行为，一经查实，物业协会要给予相应的处罚，并录入物业服务企业信用档案。四是要加大政策宣传力度，让广大业主了解自身的权利、义务和责任，增强业主合理合法维权的意识，通过组建小区业主QQ群、微信群、社区议事厅等形式，让业主参与小区公共事务和管理，同时也使业委会成立过程做到公开和透明。（观察员：丁焕松）

　　专家点评1：观察员原因分析比较到位，提出的建议也具有针对性。《征求意见稿》在广东省物业条例的基础上增加20%业主联名作为必要条件，并对筹备组和业委会成员资格要求过严，这一点，我们已提出立法建议并被采纳。从整体来看，起草者对于业委会的成立过分追求程序的严格，没有考虑小区居民自治的实际。政府部门应当积极推进小区业委会的成立，而不是在矛盾激化后被动应付。更要重视对物业公司和业委会工作规范的培训、指导和监督，使小区的业主与物业公司实现制度性和谐。（北京师范大学珠海分校：白非）

　　专家点评2：业委会是业主利益的代表，是业主大会的执行机构，在业主自治中发挥着重要作用。虽然出台物业管理条例，成立业委会有法可依，但业委会成立仍然遭遇瓶颈。政府应该从创新社会管理，加强业主自治的角度，来指导、支持成立业委会。现在各村居都有法律顾问，可以让专业律师帮助业委会发起人或者筹备组了解业委会的成立程序和操作规范，确保业委会在法制的轨道上运行。（暨南大学：陈晖）

　　专家点评3：总体来看，除了“门槛”过高以外，《征求意见稿》存在系统性偏失，过多规定了业主义务，一些应由业主大会议事规则规定的事项，如：业主投票权数的确定方法；业主代表的产生方式；业主大会会议的表决程序；业主委员会委员的资格、人数和任期等；业主委员会换届程序、补选办法等，不宜在物业条例中做强制性规定。而建设与物业单位义务规定不够全面，如：物业招投标的要求、建设单位的物业保修金、公共部分维修等，这与住建部的规定不符。居民自治是现代社会治理的基本理念，珠海业委会成立比率远低于全国平均水平，政府部门需要摆布好整体利益和局部利益，个人利益与群众利益的关系，做出体现公平和效率的制度安排。（北京师范大学珠海分校：刘振环）

　　二、避免业委会成立“难产”需破除利益链条。近年来，随着我市房地产的快速发展，新建成的小区也越来越多，作为由业主代表组成，代表业主的利益，反映业主的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的业主委员会便应运而生。然而，在我市不少小区，业主想成立业委会，但却不知该如何发起，筹备经费也无法明确；个别小区虽早在数年前就开始筹备成立业委会，但由于开发商、物管公司不配合而长期拖延，至今，这些小区的业委会的成立仍然遥遥无期。而另一些小区虽然成立了业委会，但许多都是在维权需要下催生的，当业主与开发商或物管公司和平相处时，多数不会主动成立业委会。究其原因，在于不少开发商和物管公司缺乏现代管理思维，往往误认为业委会就是给开发商、物管公司“挑刺”的，担心业主委员会成立后会“炒”掉物管公司，所以不积极配合。同时，由于一些住宅质量存在问题、产权证未及时办理、配套设施落实不到位的小区，由于自身存在问题，担心业委会成立后出现集体维权的情况，所以对业主成立业委会不仅不支持，还暗中阻挠。因此，打破房地产开发商及物管公司之间的利益链条非常必要。

　　建议：一是应该取消前期的物业管理制度，采用业委会成立前由开发商负责承担所有管理费用，而业委会成立后由业主来承担的制度，这样将增加房地产开发商压力而尽快成立业委会。二是应采取开发商的回避制度。开发商本来是一个经济实体，而业委会则是一个基层的群众性自治组织，业委会成立没必要让发展商参与其中。三是要明晰小区的公共物权，彻底清除开发商盘踞小区不走的各种借口。在国外很多小区都是发展商一建完就全身退出，而目前国内很多会所、停车场等由于权属不明，房地产开发商往往能有多种手段证明归其所有，不但拥有巨大的经济收益，而且在业委会中也成了最大业主。（特约观察员：禹华超）

　　专家点评1：目前实践中开发商与前期物业之间一般确是隶属关系或利益关系，按照现行法律规定，业委会不成立，前期物业合同就一直有效，造成开发商与物业公司千方百计阻挠业委会成立的事实。因此，如何规范前期物业确实需要研究，但由开发商承担物业费的做法有些偏激，可能会造成另外的结果，即业主没有人愿意成立业委会，因为可以享受免费的物业管理。如何切断建设单位与前期物业之间的利益关系值得研究，除目前重视招投标方式外，应当由基层政府代表业主选择符合小区物业管理要求的前期物业服务标准。（北京师范大学珠海分校：白非）

　　专家点评2：成立业委会愿望强烈的小区大多是物业冲突严重的地方，而一旦以炒掉物业公司为业委会成立目标，则势必遭到现任物业公司的极力阻挠。利益博弈至此已经使相关部门的工作陷入被动应付，制度供给的严重不足十分明显。在这一背景下，如何能够创新制度安排，开发拓展社区资源，实现“共赢”是对政策制定者的考验。“前期物业管理”现阶段仍是符合实际的制度安排，问题在于如何规范好物业和业主活动，使各方的利益都能较为充分的体现。（北京师范大学珠海分校：刘振环）

　　三、加强业委会监管，规范其自治行为。业委会成立难，但成立后的业委会能否规范运作，真正发挥业主自治作用，同样存在问题。主要有：一是业委会日常运作不规范。各种制度形同虚设，如有的业委会会定期召集成员研究小区事务，但有的一年也不组织，有的甚至在任期内连一次业主大会也不组织召开；部分业委会决定事项，既没有进行公示，也没有书面记录。目前《珠海经济特区物业管理条例（征求意见稿）》中对这一块没有作出明确规定。二是业委会自我管理能力较差。多数成员组织观念薄弱，自律性不强，随意缺席例会，不尊重民主议事和决策原则；也有滥用职权，擅自作出决定重大事项，损害业主合法权益的。如个别业主当选业委会委员后，伙同新物业炒旧物业、要求物业公司减免或不交管理费等。三是业委会专业化程度不高。业委会对物管行业缺乏必要的了解，单方面站在业主利益角度考虑问题，不能正确对待物业公司的正常经营行为。如对物业公司合理涨价、提供有偿服务等不理解不接受，有的把本应由政府职能部门承担的职责归咎到物业公司头上，由此导致误解和对立。四是对业委会的监管缺位。镇街、社区居委会对业委会的指导和监管基本处于空白状态，而业主监事会由于产生程序复杂，同样处于“难产”的尴尬境地。

　　建议：一是加强业委会自身建设。制定业委会监督管理的实施细则，完善例会、议事、经费使用、信息发布等工作制度，提高自我管理、自我服务的能力，确保日常工作规范有序，各项制度真正落实到位。二是规范业委员成员履职行为。加强法治宣传教育，建立业委会内部奖惩激励制度和成员违规退出机制，对超出业委会自身职责范围外且违反有关管理规定的行为，镇街、居委会要依法及时予以纠正和处理。三是提高业委会专业化水平。组织新当选的业委会委员参加专题培训，了解物管基本业务知识，掌握国家相关政策法规。业主要管理服务，物业公司也要生存和利润，业委会要兼顾业主和物业公司的利益，才能促进双方团结合作互利共赢。四是加强业委会监管。镇街、社区居委会要加强对业委会的业务指导，加大业委会党建力度，多组织成员参与社区公共事务管理决策，在目前业主监事会难产的情况下，可通过业主代表旁听的形式参与业委会管理决策，从而实现对业委会的监督。（观察员：丁焕松）

　　专家点评1：目前最基层的选举条件设置过于严苛，制度设计中过于重视业主委员会成员的形式条件，却忽略了最重要的管理能力、法律意识、职业操守等个人素养，使得好不容易成立的业委会未能很好的发挥维护业主合法权益、协助物业企业做好沟通服务的作用。（北京师范大学珠海分校：白非）

　　专家点评2：建议尝试建立职业化或半职业化的业委会制度，建立对业委会的监督和第三方审计制度。探索居委会和业委会之间优势互补的管理模式，如设置居委会时尽量与住宅小区衔接，以居委会的规模服从于小区的独立与完整性；鼓励业委会成员通过选举来兼任居委会成员，人员交叉减少矛盾；通过对居委会经费的下拨或设施的开放，解决与居委会范围一致的业委会的运作经费与资源共享，鼓励双方合作，以更好地发挥业委会的作用。（暨南大学：陈晖）

　　专家点评3：科学的社区治理需要专业化的人才队伍。珠海目前急需有组织的社区介入，开展培训指导，全面提升社区工作者的政策水平和服务创新能力，提升物业公司和业委会的专业水平，探索设置社区工作服务咨询机构，指导建立标准化社区。（北京师范大学珠海分校：刘振环）

　　四、化解物业纠纷，需创新调解机制。近年来，随着我市房地产市场的迅猛发展，物业服务队伍逐年扩张，各种物业服务纠纷也逐渐增多，特别是小区业主与物业服务企业之间因为拖欠物业服务费、业主财物被盗、小区卫生和安全环境、物业服务企业的选聘退出等矛盾不断产生。如果这些物业纠纷全部依靠司法途径解决，法院负担大，程序复杂，也浪费了宝贵的司法资源；如果依靠行政机关解决，民事主体之间的纠纷行政机关不便也无法过深介入，投诉量大行政机关也疲于应对，程序复杂既耗时间又费人力物力。如何有效化解这些纠纷，维护小区和谐及社会稳定，成为政府亟待解决的重要问题。

　　建议：一是建立健全物业纠纷调解组织。建立由市司法局牵头，联合工商、公安、法院、住规建局、城管局等有关部门，成立珠海市物业纠纷人民调解委员会，负责本辖区物业纠纷调解工作。对实有人口总量大、密度高、住宅小区矛盾纠纷多发的镇（街），应在镇、街本级建立物业纠纷人民调解委员会，专门受理调解物业纠纷。二是要构建行政指导扶持与社会各方参与相结合的新型格局。首先，应明确相关部门职责。司法行政部门要站在保障民生的高度，将物业纠纷人民调解作为开展工作的重点，切实加大人民调解的工作力度。房屋主管部门要树立处理个案物业纠纷“调解优先”的理念，在物业法规政策专业指导、物业专业人才资源等方面给予支持。社会治安综合治理部门应加强物业纠纷人民调解工作的统筹协调，督导相关单位优先运用调解的方式化解住宅小区物业纠纷。其次，要引导社会各方积极参与。业主委员会、物业公司等相关组织、单位要更新理念，将人民调解作为解决物业纠纷的首选渠道，引导相关当事人选择人民调解的方式解决纷争，充分发挥人民调解、司法调解、行政调解“三调联动”作用。三是健全纠纷化解工作机制。为了及时发现和掌握本辖区住宅小区的矛盾纠纷，镇、街人民调解委员会应定期开展住宅小区矛盾纠纷的排查和预防，司法所、城管办、综治办、物业办、信访办等部门之间应加强横向联系和纵向协调，打破条块分割，实现无缝对接，大力引导纠纷当事人尽可能选择人民调解的方式，解决物业纠纷个案争议。（特约观察员：禹华超）

　　专家点评1：近年来物业企业与业主的矛盾冲突越来越激烈，成立专门的物业纠纷调解机构很有必要，类似机构已经在全国许多城市成立。物业管理服务虽是最基层的具体事务，但涉及的是民生保障与社区和谐，应当建立联动联防的纠纷调处机制。（北京师范大学珠海分校:白非）

　　专家点评2：同意观察员意见，建立物业管理纠纷人民调解机制，倡导用法治思维和法治方式规范物业管理。可以充分利用目前社区所有的人民调解组织、村居法律顾问、社区心理咨询机构等。为业主和物业公司搭建一个沟通交流平台，让物业纠纷调解与法院的诉前调解、诉中调解形成一个联动的调解网络，快捷地化解物业纠纷。但是在人员、场所、经费、制度等方面要形成组织或制度保障，确保物业纠纷人民调解工作规范有序。（暨南大学:陈晖）

　　五、欠物业费入个人信用档案须前置条件。事关每位市民的《珠海经济特区物业管理条例（征求意见稿）》在5月中旬公示后，关注度颇高，尤其是关于“业主不按时缴费将纳入个人信用档案的规定”的新规引发热议。不少市民认为，业主是否缴纳物业管理费属于民事纠纷，不宜通过立法进行行政干预，忽略了物业服务企业未全面履约而导致业主以欠费进行对抗的因素。从法院诉讼看，珠海物业服务纠纷案呈明显增长趋势，香洲法院从2014年至今共受理物业纠纷案件1889宗，追缴物业费案件占绝大多数。从走访调查情况看，那种耍无赖死活不交物业费的人少之又少；绝大多数人拒交物业费，都是因为对物业的服务心存不满，或者认为自己的权益受到伤害，却又无法得到公正的解决，方才出此下策。如果一刀切地规定不交物业费就录入个人信用档案，那么业主们遭遇不公时，只得乖乖就范，不敢采取任何“过激”行为。长期以往，物业难免趾高气扬，甚至飞扬跋扈，乃至不把业主利益放在眼里。

　　建议：“欠物业费入个人信用档案”之前，必须要先解决三大问题。一要为业主维权提供更为完善的制度保证。按照目前法律法规，业主有权监督物业公司服务，表达合理诉求，但真正执行起来却难，特别是一些服务细节，业主要想取证维权困难甚至无门。二要探索建立物业收入与服务质量挂钩制度，改变过去物业干好干坏都是同一收费标准的制度，建立业主评审物业服务等级制度，等级高的物业方可按正常标准收费，等级低的则按下降的百分点打折收费。三要建立恶意拖欠物业费评定机制。对于不交物业费的，不能一律视为恶意拖欠，必须要经过相关机构的评定。只有经过追缴，无正当理由拒交，但仍继续拖欠的人才可定为恶意拖欠，录入个人信息档案。（特约观察员：李栋）

　　专家点评1：将欠物业费的行为列入个人信用档案是保证物业契约履行的有效方法，但必须是经过法律程序确认的“欠费”才能列入个人信用档案，不能以任何方式扩大解释和适用范围。（北京师范大学珠海分校:刘振环）

　　专家点评2：物业公司与业委会是物业服务合同的委托-代理关系，双方形成契约，具有明确的责、权、利关系。物业服务是否达到合同约定的标准，其量化难以考核或评定。对于欠缴物业费是否能够计入个人信用记录，本人认为，对该类影响个人权益的重大问题进行立法规范，需慎重！地方性法规对此立法不仅要考虑是否有上位法的支持，更要考虑该款规定之后对公民私权利造成的影响。至少也得建立物业服务企业信用档案，形成双制约，才有合同的公平性可言。（暨南大学:陈晖）

　　专家点评3：观察员的建议符合实际。（北京师范大学珠海分校:白非）

　　六、红黑榜推动物管服务提档升级。近日，珠海物管到期不撤离，索要两千多万天价“离场费”的新闻震惊了朋友圈。除此之外，物业涨价、物业管理不善、改停车位的新闻也频频出现。物业公司和业主之间难免产生矛盾和纠纷。很多物业服务企业只关注收取物业费、停车费，并未能按规定提供保洁、安保等基本的物业服务，而现行法律法规又缺少对物业服务企业未按规定提供服务的相应规定。新版物管条例拟规定，物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定和技术标准、专业技术规范等提供日常物业服务的，应当录入物业服务企业信用档案。这一规定客观上可以提高物业服务水平，但要想从根本上解决问题还需进一步完善条例规定。

　　建议：一是建立协同监管和联合惩戒机制，实现违法违规企业“一处违法、处处受限”，提高行业诚信度和服务水平。二是建立诚信信息披露和黑名单制度。物业服务企业的基本信息、企业业绩和企业警示记录将记入企业信用档案并向社会公示，接受社会监督。对有不良行为的物业服务企业向社会公开，对检查问题多、排名落后的物业服务企业实行末位淘汰，取消相应资质。三是公开物业服务内容与收费、设施设备养管状况、物业服务考评结果等相关事项，建立企业负责人月接待接待制度，及时了解业主需求，改进日常服务，不断提升业主对物业管理服务的满意度。（特约观察员：李栋）

　　专家点评：在物业管理中物业企业和业主均应依法履行各自义务，任何一方不诚实守信都会对社区和谐造成破坏，建立诚信管理制度非常必要。建议学习深圳市的做法由市住房和建设部门组织建立专门的物业管理电子投票信息系统、网络信用平台和诚信档案制度。（北京师范大学珠海分校：白非）

　　七、对《珠海经济特区物业管理条例（征求意见稿）》的两点建议。《征求意见稿》中筹备组成员是否回避业委会选举和对未投票的业主是否可以推定同意多数人的意见引起很大争议。

　　建议：一是筹备组成员应当回避业委会的选举。首先，业委会作为小区业主自行选举的自治性组织，在小区日常管理中发挥着重要作用，甚至一定程度上可以左右业主大会表决事项和表决结果，业委会成员能否保持客观公正公立显得尤为重要。其次，筹备组的职责范围决定了其应当回避。制定业委会选举办法和业委会委员候选人产生办法及名单是筹备组负责的重要工作，决定了业委会的最终人选。筹备组成员不能既当裁判员，又当运动员，所以要回避业委会的选举。再次，业委会选举引入回避制度已有先例。相邻地市已有类似的做法，《深圳经济特区物业管理条例》第二十条明确规定，参加筹备组的不得担任首届业委会委员。二是在条例中取消“推定原则”的适用。小区管理的原则是业主自治，对于业主大会表决的事项，应当由业主大会进行规范，而不是由政府从外部进行干预。建设部发布的《业主大会和业主委员会的指导规则》仅规定：“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”对未投票的业主是否可以推定同意多数人的意见，我市可由业主大会议事规则来确定。因此，建议在条例中删除该条款，将该部分内容交由业主大会议事规则确定。条例已在推动电子投票系统建设，该系统使用后，业主的投票率会大大增加，在条例中删除推定原则，也不会对业主的权利造成实质性损害，更不会对业主大会的顺利召开形成障碍。（观察员：周赛群）

　　专家点评1：深圳物业条例规定筹备组不得参与业委会选举的前提是街道办负责成立筹备组，筹备组中的业主代表无条件限制，无需经过复杂的推荐和选举，只要是积极热心推进业主大会成立的业主即可。而业委会委员应当具备一定条件并经过大会选举产生，具有一定的群众基础、组织能力和时间精力等，如能借鉴深圳的做法也是不错的选择。（北京师范大学珠海分校：白非）

　　专家点评2：（1）“筹备组成员应当回避业委会的选举”问题不能简单比照深圳的规定。《深圳经济特区物业管理条例》第20条“参加筹备组的不得担任首届业委会委员”的规定，主要基于其筹备组中业主成员是由社区工作站指定产生，并无资格的法定要求，因此对筹备组成员成为业主委员会成员做了禁止性规定。而珠海规定的筹备组成员资格要求与业委会委员资格要求相同，且经过了严格程序由业主推荐产生，背景条件与深圳情况并不相同。（2）取消“推定原则”适用的建议要区别情况。一律取消“推定原则”，会使首次业主大会的成立执行“严格双过半”要求，更增加了成立业主委员会的难度。比较可行的方法是，首次业主大会依然施行“推定原则”，待业主委员会成立、小区《业主大会议事规则》制定通过后，不再执行“推定原则”，对相关事项未投票的业主是否可以推定同意多数人的意见，由业主大会议事规则确定。（北京师范大学珠海分校：刘振环）

　　专家点评3：同意观察员意见。未投票视为有效同意条款存在问题，应从草案中删除。根据业主自治的原则，未投票是否视为同意应当由业主大会进行规范。实践中，我们需要完善业主大会会议的议事规则，可以建立业主代表制度,采用集体讨论、充分交换意见等方式,促进业主行使共同管理权，而不是简单的按“视为同意”处理。（暨南大学：陈晖）